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首購族碰法拍屋自住　房市撿便宜買法拍屋　專家提醒這物件不要碰

自住客買法拍屋好嗎？一位新竹網友在PTT發問，原本就想換透天，近期正巧看到一個透天法拍建案，拍賣價格較當初建商售價便宜約3成，為該不該去投標而困擾。其實法拍市場固然能撿便宜，但風險較高，須留意諸多面向，房市專家建議不點交的物件不要碰。

不少首購族為了撿便宜，於是將目標放在法拍屋。PTT上一名網友想替年邁的長輩換屋，考量長輩方便行動，希望買下同社區一樓的法拍屋，好讓家人自住，沒有購屋經驗的她，就在板上徵求網友意見，但法拍屋問題多，不僅網友反對，專家也建議最好別碰。首先，投標法拍屋，至少需準備底價20%為保證金，得標後7日內就需將尾款以現金補足，由於法拍屋不提供現場開放參觀屋況，法院也不提供瑕疵擔保責任，因此若買到漏水、凶宅、海砂及輻射屋只能自求多福，若遇不點交物件，甚至債務人假藉名義，用假租約佔用，更必須額外花錢傷腦筋。

網友在PTT的home-sale發問，他住在新竹縣竹北市的大樓，想更換位竹東鎮二重埔的透天，是最近看到的法拍建案，目前拍賣價格約900萬元，比當初建商售價便宜約3成，較擔心的是法拍屋無人維護，若買了發現施工品質差或嚴重漏水，只能自己想辦法處理，又因要在標到7天內全額付清，將先向親戚朋友借錢、然後賣竹北的房子還錢。

信義房屋企研室經理曾敬德對此表示，法拍屋過去多是專業投資客的標的物，近年因房價高，使許多自住客進場，想從法拍市場撿便宜，如果第二拍價格有比市價便宜，通常就會被標走。大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒，網友在投標前務必查清市場行情，才能設定出價策略，避免最後標得比市價還高。

曾敬德補充，民眾出手法拍屋前應多做功課，注意是否為凶宅、屋內有無被佔用等產權問題。郎美囡也說，「不點交的物件不要碰！」所謂點交，是指法院會指派人員陪同得標人，到現場將房屋清點交付；不點交的房屋通常是有承租人使用，得標人無法進入，風險較高，建議不要碰。

日前房市專家Sway就在臉書個人粉專提到，法拍屋有不少蟑螂在玩，也有不少黑道愛包下並提前轉手，購買法拍屋問題多，不僅官司纏身，還可能惹上黑道；另外法拍屋通常就是前屋主倒楣透了、運氣背了、住了變不爽、變窮了，才會讓房子被法拍，如果是透天就只是這戶、這塊土地，如果是社區，那就很容易帶賽整個社區，至少房價會被拖累而下降。若真要購買法拍屋，根據日前可道律師事務所律師張維晟指出，務必留意「點交問題」、「屋況問題」及「優先購買權狀況」。購買法拍屋最常出現「點交糾紛」，要特別留意「屋內是否仍有人住居」的情形，否則標到也無法交屋，而房屋的「物理狀況」也只能憑購屋人事先詢問附近街訪鄰居以及附近派出所，或是至地檢署查詢有無刑事案件，購屋人也可能遇到「優先購買權」問題，因此買家務必要注意物件是否有共有人變價分割情形。

法拍屋在投標時須先付保證金，通常是底價的20%~30%，得標後須在7天內付清尾款，否則將視為棄標並沒收保證金，還沒付清前亦無法取得權利移轉證明書，不能以該屋為擔保品來申請貸款，郎美囡建議投標前最好先尋得資金來源，並確認利率、手續費等。

而針對網友為付清款項想借錢的做法，曾敬德認為，現在不少銀行皆可代墊法拍，之後再轉成一般房貸，反而較毋須擔心。

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房市U型反轉土銀老董信心喊話：自住可進場購屋-房貸龍頭土銀看房市　建商已有動作　近期中南部「獵地」

國銀房貸龍頭土地銀行董座黃伯川今（16）日指出，目前房市景氣「震盪趨穩」、呈「U」型反轉，有自住需求的購屋族，因為早晚都要買，現在可以考慮進場，「不敢講是絕對低點，但會是相對低點」。

在銀行界任職超過40年，黃伯川親眼見證台灣房地產的飛黃騰達，也看過系統性下跌，對房市的景氣榮枯變化相當熟悉。

黃伯川今日指出，房地產市場有投資也有自住需求，但「量比價先行」，因為沒有量就會萎縮，餘屋去化不易就會導致跌價，目前有些地區仍有餘屋等待消化，有些地區房價已經上漲，但房地產市場不可能像股市，出現重大利空後急速下跌，利空一消失就「V」型反轉，房市目前是呈「U」型復甦，且位於中間偏右的位置。

黃伯川分析，「量比價先行」的意思是，股票如果只有成交十幾張，價格當然漲不動，所以價格上漲前，成交量會先放大；觀察最近公布的不動產買賣移轉棟數，今年前五月，六都買賣移轉棟數共9.1萬棟，為五年新高，顯示「量」已經出來了，而「量」就是「價」的領先指標。

至於這是否代表，房價接著也會上漲？黃伯川說，各地區房價走勢並不相同，有的確實已上漲。不過，主管機關引導台商資金回流，但不希望這些資金流向炒房，因為炒房會使房價高漲，對首購族不利，所以特地限制用途，五年內不能碰房地產，就是希望這些回流資金能導引到產業進行實質投資。

黃伯川說，購屋有投資與自住兩種需求，華人理財偏好房地產，不僅可以增值，也能傳給下一代，所以很多民眾有錢就要購屋，自住投資兩相宜。

金管會統計顯示，4月底，土銀房貸市占率11.66%居冠；6月房貸餘額8,660億元為國銀最大，與去年同期相較年增3.44%。

土銀董事長黃伯川今日表示，針對房地產的看法，量會比價先行，現在量已經有出來了，房地產是U型慢慢上來，房價不會快速上漲，但是已經偏向右邊，也有建商就已經在中南部郊區在「獵地」。

房貸中的「土建融資」是房市的先行指標，黃伯川指出，因為銀行辦理建商的土建融資，就會進一步辦理分戶融資，房貸就會轉至個人，中期的房貸也會延伸為長期。而土地銀行至今年上半年，土建融資的餘額已經達到3598億元，較去年大幅成長23.37%，市占率也達到18%，至今年上半年土銀的房貸餘額也已經達到了8600多億元，穩居房貸龍頭的地位。

黃伯川表示，房地產有分自用性的不動產，與投資性的不動產需求，尤其是華人又特別愛投資動產，認為不動產比較不會折舊，又有傳承的意義。而就一般市場來看「量會比價先行」，不論是股市或者是房市。

而房市的量已經漸漸出來，根據統計今年前5月，房地產買賣移轉棟數就達到9.1萬棟，是五年來的新高，他進一步說明，但房市又不像股市，是V型的波動，一有利多或利空因素就急漲、急跌，而是U型的波動，會緩漲也不會快速的下跌。

而黃伯川說，既然量已經逐漸出來，那麼房價應偏向右邊(逐漸上揚)，即使近期有台商資金回流的議題，但是政府也不希望資金流入房市炒房，所以房價預估還是會慢慢上揚。

與過去不同的是，過去房地產先漲的得先是雙北市，然後再向南擴張，但是近期因為各地方政府積極建設產業園區，創造就業機會，所以這波反而中南部並不落後，已經許多建商近期都在中南部郊區「獵地」，帶動了中南部的房市回溫與價格上揚。

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